國家統(tǒng)計局11月10日發(fā)布消息，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比環(huán)比漲幅雙雙回落，在"二次調(diào)控"作用下，樓市正在"二次探底"，而各地紛紛出臺的限購令則功不可沒。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有15個城市出臺了限購令。盡管與信貸、稅收等調(diào)控手段相比，限購令帶有更多行政手段印記，也因此引發(fā)頗多爭議，但綜合考慮中國國情和房地產(chǎn)市場實際，限購令不僅是確保樓市健康發(fā)展的一劑猛藥，也是一劑良藥，限購令具有正當性、必要性和可行性，在加以必要的規(guī)范和完善后，應改變其"臨時政策"的定性，而將其長期化、常態(tài)化、普遍化，給公眾一個穩(wěn)定預期。

    限購令具有正當性，根本理由在于房子是給人住的。人多地少是我國的基本國情，因此，房子應當是消費品，而不應成為投資品，正是近年來的投機炒作造成了房價飆漲。實行限購令，禁止一個家庭擁有過多的住房，完全符合住房居住的屬性，也不影響任何家庭的自住和改善性需求。

    商品房雖是私人財產(chǎn)，但房子下面的土地卻是國有也即全民所有的。如今房子之所以稀缺，并非建筑材料稀缺，而是土地稀缺。因此，對于建立在全民所有的土地之上的商品房實行限購，打擊炒作，更具有天然的正當性。

    現(xiàn)實中，凡是關(guān)系國計民生的稀缺產(chǎn)品，都實行不同形式的限購，而絕不允許投資炒作。在百姓的衣食住行中，作為"食"的糧食和作為"行"的火車票，都不允許囤積居奇和炒作。甚至有的商家搞促銷還會要求"限量購買"，那么，房地產(chǎn)事關(guān)百姓的"住"，資源更為有限，也理應限制炒作。而且，"限購"不是"限價"，國家從未代替開發(fā)商為商品房定價，目前的限購措施只是排除投資投機需求對價格機制的扭曲，而對正常的住房需求和消費，仍然堅持市場定價。

    限購令的必要性在于，住房的特殊屬性決定了不限購不足以遏制投機炒作和房價飆漲。對于一般商品，要穩(wěn)定價格，就要通過加大供給，達到供需平衡，但住房有所不同。從需求方面說，幾乎沒有一種商品像住房這樣，既是生活必需品，又有長期投資價值。盡管公眾對糧食、服裝、家電等生活用品的需求越來越大，但人們購買這些商品只是為了使用，不會囤積，因此，需求總是有限的。而住房價值相對穩(wěn)定，還有租金收益，近年來愈加成為投資者的首選，只要能帶來收益，投資需求就是無限的。從供給方面說，目前市場上各種商品的產(chǎn)能都可以不斷提高，即使糧食這樣的特殊商品，在極端情況下還可以考慮進口。但是，由于土地的有限性，住房供應卻無法大規(guī)模地提高。

    住房供給的提高空間很有限，而住房的投資需求沒有上限，同時住房又是生活必需品，投資需求可以"綁架"真正自住的需求。因此，住房這種在需求和供給方面雙重的特殊性，決定了僅靠提高供給無法穩(wěn)定房價，要想達到供求平衡，必須首先抑制不合理需求，也即投資投機性購房需求，限購就是最直接的辦法。

    限購令的可行性也毋庸置疑。很多人擔心限購令會被投資者鉆空子，其實這種可能性極小。正如住建部在《關(guān)于違反限購住房套數(shù)規(guī)定買賣住房的風險提示》中指出的那樣，采用假證件、假材料等方式購買住房"會造成購房家庭重大經(jīng)濟損失"。違反限購令購買住房，將面臨一個最基本的法律風險：動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件，而住房等不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移卻是以登記為要件。也許限購別的商品，還可以拿假證件冒名購買，只要東西拿到手也就安全了，但房子則不同，用別人的名字買房，只要房產(chǎn)登記在別人名下，那么，即使自己住進去了，房子所有權(quán)依然是別人的，炒房者不會甘愿冒這樣大的風險。

    綜上所述，目前個別城市的限購令完全可以也完全應當長期化、普遍化，若如此，可一舉解決樓市供需矛盾，改變樓市調(diào)控"越調(diào)越漲"的怪圈。當然，如果將限購令全面推開，長期執(zhí)行，也有一些細節(jié)需要完善。

    其一，應當確定科學合理的限購方式。目前各城市出臺的限購令主要有兩種，一種是大多數(shù)地方推出的"增量限購"，即從政策出臺之日起，一個家庭只能新購一套住房。這種方式不考慮已有住房情況，而且也不鼓勵"賣房"，因為賣房后再買房仍然受限，不利于加大供應量，注定只能是臨時政策。另一種是深圳等城市執(zhí)行的"總量限購"，即每戶家庭限購兩套住房，如果沒房，可以買兩套；如果有一套，還可買一套；如果已有兩套，則不能再新購住房。顯然，總量限購是對每個家庭持有房產(chǎn)的動態(tài)管理，若出售一套，則可購套數(shù)相應增加，這更公平合理。目前人們對限購令的質(zhì)疑，主要在于增量限購，今后如將限購令長期化，應當采用總量限購方式。

    其二，應當明確限購數(shù)量。既然房子是給人住的，那么，一個家庭(包括未成年子女)住一套房子已經(jīng)足夠，這也是實際生活中的大多數(shù)情況；考慮到改善型需求，以及先買新房、再賣舊房的實際問題，每個家庭限購兩套也沒有任何不便；即使考慮到子女替父母貸款買房的情況，限購三套的政策也已經(jīng)足夠?qū)捤?。總之，將每個家庭限購兩至三套住房的政策長期化，不會對居民住房需求帶來任何傷害，如果說有傷害，那也只是傷害了炒房人，限制了為賺錢而買房的投資投機需求。

    其三，限購令長期化之后，可以相應放松首套房首付比例和貸款利率，減少"誤傷"。限購令和差別化信貸政策有替代作用，不實行限購的情況下，如果遏制不住房價，就只好不斷提高貸款利率和首付，這的確會在一定程度上誤傷自住和改善需求。而如前所述，長期實行限購，則不會對自住和改善需求有任何影響，此時就可以對于限購范圍內(nèi)的住房貸款提供一定優(yōu)惠，既遏制投資投機需求，也促進了合理住房消費，使政策更加精準化。