年關(guān)將至，資本市場(chǎng)為冬日里的房企送來(lái)了一縷暖意。

　　11月份以來(lái)，規(guī)模房企股價(jià)迎來(lái)普漲行情，部分內(nèi)房股漲勢(shì)更是創(chuàng)下同期新高，與同期恒生指數(shù)1.75%的跌幅形成鮮明反差。

　　而這也幾乎是房企年末的“常規(guī)動(dòng)作”。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這主要是資本基于對(duì)年報(bào)的樂(lè)觀預(yù)期而提前布局。不過(guò)，與往年不同的是，除了年報(bào)的“誘惑”外，在多地政策“變相微調(diào)”的背景下，市場(chǎng)對(duì)來(lái)年的調(diào)控政策預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化。2020年的市場(chǎng)真的能如資本所期嗎?

　　頭部房企歲末“慶功宴”?

　　在度過(guò)一個(gè)平淡的“金九銀十”后，今年11月份以來(lái)，港股上市房企在股價(jià)上走出了一條分化曲線，其中腰部房企股價(jià)多數(shù)回調(diào)，規(guī)模房企則其樂(lè)融融。

　　藍(lán)鯨房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，11月份以來(lái)，在港交所上市的20余家TOP30房企中，僅佳兆業(yè)集團(tuán)(HK:01638)一家股價(jià)出現(xiàn)小幅下跌，其余均出現(xiàn)不同程度地上漲。其中，中海、奧園、旭輝、融信中國(guó)等個(gè)股取得了近年來(lái)同期的最好表現(xiàn)，而融創(chuàng)、旭輝、綠城也延續(xù)了往年的良好表現(xiàn)，再次實(shí)現(xiàn)超10%的增長(zhǎng)。

　　而在同期，恒生指數(shù)的表現(xiàn)卻并不理想，在經(jīng)過(guò)11月月初時(shí)的短暫沖高后，便持續(xù)震蕩走低，截至12月10日，累計(jì)下跌1.75%。

　　事實(shí)上，據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理，過(guò)去5年的年末，頭部房企的股價(jià)表現(xiàn)都較好，特別是在2015年、2018年。在業(yè)內(nèi)人士眼中，這是資本基于市場(chǎng)“馬太效應(yīng)”加劇的預(yù)判，以及針對(duì)來(lái)年披露年報(bào)數(shù)據(jù)良好預(yù)期的提前布局。

　　58安居客房地產(chǎn)研究院首席分析師張波對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示：“近期房企股價(jià)的普漲并非毫無(wú)征兆，其中一個(gè)原因便是整體市場(chǎng)成交量的上漲。當(dāng)前房企雖然大部分還在沖刺目標(biāo)，但從銷(xiāo)售量來(lái)看，相比2018年品牌房企的銷(xiāo)量大都呈現(xiàn)上漲，這無(wú)疑加大了市場(chǎng)對(duì)于房企2019年業(yè)績(jī)的整體預(yù)期。”

　　數(shù)據(jù)方面，據(jù)報(bào)道，截至12月9日，已經(jīng)有32家房企發(fā)布了前11月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到56027億元，同比上漲18.6%，刷新了歷史記錄，而這已銷(xiāo)售額也已超出了上述32家房企去年全年的銷(xiāo)售額。

　　在銷(xiāo)售額不斷沖高的背后，近兩年，房企也一直致力于降杠桿，由此來(lái)看，龍頭房企交出一份漂亮的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已是預(yù)料中的事。

　　“天氣”漸暖，2020年房市仍難有大變化

　　在張波看來(lái)，近期頭部房企股價(jià)受到追捧的另一個(gè)原因是，市場(chǎng)對(duì)來(lái)年的政策預(yù)期出現(xiàn)了變化。

　　據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月份以來(lái)，包括深圳、上海、廣州、成都等多個(gè)一二線城市的政策都出現(xiàn)了變相松綁的動(dòng)作。其中，11月11日，深圳調(diào)整了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大普通住宅的認(rèn)定范圍;11月20日，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)發(fā)布了包括購(gòu)房寬松政策的支持人才發(fā)展的若干措施;11月22日，廣州適當(dāng)調(diào)整外地戶(hù)籍限購(gòu)條件，將社保和個(gè)人所得稅變?yōu)榭莎B加使用。

　　這些動(dòng)作傳遞出松動(dòng)的信號(hào)。張波表示，從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，部分城市例如佛山、廣州出現(xiàn)了小幅松動(dòng)，同時(shí)大量城市的人才政策落地也在一定程度上刺激了樓市熱度的提升。

　　不過(guò)，這并不意味著2020年的房市將迎來(lái)“質(zhì)”的變化。“2020年不同城市的分化雖然將表現(xiàn)得更為明顯，但房地產(chǎn)整體市場(chǎng)不會(huì)有大變化。”張波補(bǔ)充道。

　　他進(jìn)一步表示：“2020年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性依然存在，而土地市場(chǎng)在三四線及以下城市的降溫則會(huì)表現(xiàn)得更為明顯，金融政策對(duì)于房企從緊的大方向很難出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，主力城市群和都市圈的樓市供需兩側(cè)支持力度將持續(xù)增強(qiáng)。”

　　而近日召開(kāi)的中央政治工作會(huì)議亦對(duì)房地產(chǎn)只字未提。對(duì)此，克而瑞分析認(rèn)為，這并非寓意調(diào)控政策實(shí)質(zhì)性松綁，而是暗含房地產(chǎn)政策穩(wěn)定信號(hào)。“改變經(jīng)濟(jì)過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，已然上升到國(guó)家的政治高度，并將是長(zhǎng)期的戰(zhàn)略選擇。本輪調(diào)控政策難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)整體政策環(huán)境將持續(xù)偏緊，“四限”調(diào)控注定將貫穿更長(zhǎng)的時(shí)間周期，進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制。”克而瑞在研究報(bào)告中指出。

　　同時(shí)，某頭部房企高管對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示：“房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入橫盤(pán)時(shí)代，預(yù)計(jì)2020年銷(xiāo)售面積將略有減少，銷(xiāo)售額略有增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)小幅上漲。2020年房企回籠資金難以大幅增長(zhǎng)，融資仍將受控，因此，明年新開(kāi)工與投資額仍將在低位運(yùn)行。”

　　顯然，相較于二級(jí)市場(chǎng)資金的積極主動(dòng)，開(kāi)發(fā)商眼中的2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍充滿(mǎn)著挑戰(zhàn)。

　　而在上述高管眼中，城市層級(jí)的分化蘊(yùn)含了房企2020年的機(jī)遇，其中值得挖掘的，依舊在一二線城市。其表示，“從樓市看，一二線城市實(shí)質(zhì)上是供不應(yīng)求，調(diào)控政策抑制需求，形成供需動(dòng)態(tài)平衡，長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)還會(huì)在控房?jī)r(jià)中緩慢上漲。然而，對(duì)于三四五線城市來(lái)講，市場(chǎng)將進(jìn)一步出現(xiàn)分化，既有供求基本平衡，也有供大于求。”

　　對(duì)房企而言，“一城一策”下的政策微調(diào)是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。在城市分化愈演愈烈的背景下，如何抓住機(jī)遇進(jìn)一步擴(kuò)張，需要房企加強(qiáng)自身的市場(chǎng)研判能力。