編者按：嚴(yán)厲調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生怎樣的變化？截至目前，滬深兩市上市房企年中報(bào)披露完畢，港交所上市的內(nèi)地房企也均完成了半年報(bào)披露工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在173家上市房企中，營(yíng)業(yè)收入及凈利潤(rùn)兩項(xiàng)指標(biāo)均同比上升僅71家，占比四成，其中香港上市的內(nèi)地房企平均業(yè)績(jī)優(yōu)于在滬深兩市上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

    房地產(chǎn)行業(yè)分化加?。阂贿吺谴笮头科髽I(yè)績(jī)不斷創(chuàng)下新高，一邊則是中小房企在"退房"或者"被兼并"的命運(yùn)線上掙扎。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自去年下半年以來(lái)，在A股上市的房企中，已有20多家房企轉(zhuǎn)身投資礦業(yè)，約占整個(gè)A股房企的1/6。與此同時(shí)，中原統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示：今年前7月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開(kāi)的股權(quán)并購(gòu)數(shù)據(jù)合計(jì)為62宗，總涉及金額達(dá)到了175.39億人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%及101.9%。

    中小房企無(wú)緣行業(yè)蛋糕

    盡管號(hào)稱史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控，但似乎仍難以阻止房地產(chǎn)行業(yè)前景向好的步伐。資訊統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月31日，上半年A股136家房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)總收入1578.42億元，同比增長(zhǎng)8.48%；利潤(rùn)總額341.13億元，同比增長(zhǎng)12.57%，歸屬母公司的凈利潤(rùn)233.15億元，同比增長(zhǎng)14.19%。

    行業(yè)蛋糕在繼續(xù)增大，但蛋糕的分享方式卻發(fā)生了轉(zhuǎn)變。"在調(diào)控的擠壓過(guò)程中，企業(yè)和企業(yè)之間的實(shí)力強(qiáng)弱差異變得尤為重要。"東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇陽(yáng)認(rèn)為，弱勢(shì)企業(yè)的成長(zhǎng)必然將受到明顯的限制，強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的市場(chǎng)占有率必然得到提高。與此對(duì)應(yīng)的是，統(tǒng)計(jì)顯示，32家上市房企在調(diào)控緊縮的2011上半年取得了凈利潤(rùn)翻番的優(yōu)異成績(jī)，但有26家房企出現(xiàn)虧損。此外，共有66家房企營(yíng)收同比出現(xiàn)下滑，62家凈利潤(rùn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，更有39家上市房企兩項(xiàng)指標(biāo)均為負(fù)增長(zhǎng)。

    其中，津?yàn)I發(fā)展(000897)上半年首次出現(xiàn)1億的巨虧，公開(kāi)資料顯示，津?yàn)I發(fā)展的凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)三季度下挫，并創(chuàng)下了公司3年以來(lái)的新低。針對(duì)未來(lái)的業(yè)績(jī)，公司表示2011年前三季度凈利潤(rùn)已經(jīng)能夠確認(rèn)，預(yù)計(jì)虧損額將達(dá)到1億-1.2億元。此外，在"虧損榜"上還出現(xiàn)了綠景地產(chǎn)、渝開(kāi)發(fā)(000514)、廣宇集團(tuán)(002133)等房企的名字。

    "不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已面臨很大的經(jīng)營(yíng)困難。"據(jù)蘇陽(yáng)分析，目前中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況已出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)象，銷售增長(zhǎng)受限、資金和管理等成本不斷加大。銷售量增長(zhǎng)和價(jià)格的增長(zhǎng)出現(xiàn)回落已無(wú)法避免。"上半年這些企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了71.28%。"相比之下，規(guī)模房企不僅業(yè)績(jī)創(chuàng)下新高，費(fèi)用控制也明顯好于其他公司，規(guī)模房企整體"應(yīng)對(duì)危機(jī)"能力明顯提升。其中，老

    牌四大房企"招保萬(wàn)金"的管理、銷售費(fèi)用率為3.4%，較一季度繼續(xù)下降。

    "并購(gòu)"與"退房"齊飛

    資本市場(chǎng)永遠(yuǎn)是大魚(yú)吃小魚(yú)的游戲，這在資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)得尤為突出。對(duì)而今經(jīng)營(yíng)壓力空前、大面積虧損的中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，擺在他們面前的選擇已經(jīng)不多：要么等著破產(chǎn)或者被兼并，要么退出行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向其他具有投資潛力的行業(yè)。

    用腳投票正在成為現(xiàn)實(shí)的選擇。今年以來(lái)，房產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)出現(xiàn)明顯上升，并購(gòu)的案例數(shù)量、并購(gòu)總金額均創(chuàng)歷史新高，前7月的房地產(chǎn)行業(yè)總并購(gòu)金額已經(jīng)明顯超過(guò)了去年全年165.25億的規(guī)模，超出去年全年總和。中原統(tǒng)計(jì)市場(chǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示：今年前7月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開(kāi)的股權(quán)并購(gòu)數(shù)據(jù)合計(jì)為62宗，總涉及金額達(dá)到了175.39億人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%及101.9%。

    "現(xiàn)在已經(jīng)有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，只是沒(méi)被看到，這是因?yàn)槠飘a(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在仍以'被收購(gòu)'的形式存在。"任志強(qiáng)在其微博上表示，今年以來(lái)不少中小房企因債務(wù)關(guān)系或是信貸趨緊等政策因素，需要轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目。

    有意思的是，不少中小上市房企不約而同地轉(zhuǎn)向礦產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。9月3日，華業(yè)地產(chǎn)(600240)發(fā)布公告稱，公司正在籌劃礦業(yè)投資等重大事項(xiàng)，股票自今天開(kāi)市起停牌。而就在一個(gè)月前，中弘股份(000979)發(fā)出一紙通告，高調(diào)宣布，斥資6000萬(wàn)元將仁源投資所持鑫興礦業(yè)49%的股權(quán)收至麾下，昭示著這家以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，正式涉足礦業(yè)。有據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，自去年下半年以來(lái)，在A股上市的房企，已有20多家房企涉足礦業(yè)，約占整個(gè)房地產(chǎn)板塊的1/6。

    "為何大家都選擇涉礦？原因在于國(guó)家政策扶持和貸款的便利。"刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓向記者表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資已經(jīng)十分困難，而銷售不暢又導(dǎo)致中小房企回籠資金受阻，"對(duì)中小房企而言，選擇一個(gè)景氣正在上升的行業(yè)，進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)有助于抵御風(fēng)險(xiǎn)。"

    值得一提的是，除中小房企加速退房外，8月份以來(lái)，央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的速度也在悄然加快。北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示，華潤(rùn)(集團(tuán))有限公司擬轉(zhuǎn)讓旗下北京新城廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司20%股權(quán)及2544.1萬(wàn)元債權(quán)，掛牌價(jià)格為5629萬(wàn)元。這是8月份以來(lái)，第6例央企在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    弱肉強(qiáng)食與夾縫生存

    調(diào)控還在繼續(xù)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者被淘汰的格局勢(shì)必仍將延續(xù)。一方面，地產(chǎn)大鱷對(duì)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪愈發(fā)地白熱化，另一方面，中小房企夾縫生存的考驗(yàn)愈發(fā)嚴(yán)厲。

    "對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前最重要的就是保存實(shí)力。"謝逸楓表示，在貸款緊縮的背景下，大型房企相比中小房企更容易獲得貸款或者其他形式的融資，成本也相對(duì)較低，"中小房企可以選擇的策略是，減緩拿地的步伐，減緩開(kāi)工和項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度，盡量地節(jié)省開(kāi)支和成本，并與此同時(shí)加快項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，果斷地率先降一部分項(xiàng)目套數(shù)的價(jià)格，回籠資金。"

    在他看來(lái)，市場(chǎng)還沒(méi)到最嚴(yán)峻的時(shí)刻。"大型的開(kāi)發(fā)商比如富力、萬(wàn)科等，實(shí)際上并沒(méi)有全國(guó)范圍大規(guī)模地降價(jià)，在我調(diào)研獲得的信息來(lái)看，大型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金實(shí)力雄厚，規(guī)模較大，他們僅僅在一些局部的區(qū)域進(jìn)行降價(jià)就足以支撐在熱點(diǎn)區(qū)域的資金壓力，比如富力在新疆的一個(gè)樓盤(pán)打8.8折，萬(wàn)科在全國(guó)僅有兩個(gè)項(xiàng)目

    降價(jià)。"謝逸楓向記者表示，中小房企可以在大型房企尚未全面降價(jià)之前搶跑。他打了個(gè)比方，一個(gè)1000套房的好地段的項(xiàng)目，200套-300套趕緊降價(jià)10%賣出，回籠資金后，剩下的房源壓力就沒(méi)那么大了。

    危機(jī)向來(lái)就是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，中小房企生存之道，各家有各法。但相比較并購(gòu)而言，逆勢(shì)整體上揚(yáng)的地產(chǎn)大鱷們似乎更熱衷于爭(zhēng)霸戰(zhàn)。

    "去年萬(wàn)科不僅銷售額位居行業(yè)第一，營(yíng)業(yè)收入也是第一，只是凈利不如中海，銷售面積不如恒大。但今年上半年就僅僅在銷售金額上還保持一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，不僅凈利、銷售面積不如恒大，就連營(yíng)業(yè)額也比恒大少了120億。可以說(shuō)萬(wàn)科已經(jīng)將龍頭老大的地位拱手相讓了。"北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同向記者表示，就連讓萬(wàn)科引以為傲的銷售額，業(yè)內(nèi)也頗多質(zhì)疑，因?yàn)槠渲写蠖鄶?shù)銷售額的權(quán)益并不屬于萬(wàn)科，而是合作方的權(quán)益被算到萬(wàn)科的業(yè)績(jī)上。比如，去年萬(wàn)科銷售額達(dá)到1081億，但營(yíng)業(yè)收入僅507億，營(yíng)業(yè)收入約占50%；而今年上半年萬(wàn)科銷售額為657億，而營(yíng)業(yè)收入才200億，還不到1/3。